Затратный подход в оценке бизнеса: краткая характеристика. Затратный подход в оценке бизнеса

Метод чистых активов - это метод оценки стоимости предприятия (бизнеса), согласно которому стоимость предприятия равна стоимости чистых активов, а стоимость чистых активов – сумме стоимостей всех его активов (материальных и нематериальных) за вычетом обязательств.

Стоимость каждого актива определяется как стоимость, которую мог бы заплатить вероятный покупатель (инвестор) на рынке за аналогичный актив, находящийся в аналогичном техническом состоянии.

В методе чистых активов рассматривают стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Различают балансовую и рыночную стоимость.

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия из-за инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для этого предварительно оценивают обоснованность рыночной стоимости каждого актива баланса, затем определяют, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости, и, наконец, из основной рыночной стоимости суммы активов вычитают текущую стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Метод чистых активов целесообразно применять в случаях, когда:

• предприятие обладает значительными материальными активами;
• большую часть активов составляют финансовые активы;
• компания холдинговая или инвестиционная;
• отсутствуют ретроспективные данные о прибыли предприятия или нет возможности определить прибыль в будущем.

Главное достоинство метода в том, что он базируется на оценке существующих активов, поэтому менее субъективен и умозрителен. Однако метод статичен, не учитывает уровень прибыли предприятия и перспективы развития бизнеса.

Страница была полезной?

Еще найдено про метод чистых активов

1. Собственный капитал организации: проблемы оценки и отражения в отчетности
   Метод ликвидационной стоимости Метод чистых активов реализуется в затратном подходе для целей оценки рыночной стоимости предприятия как действующего
2. Оценка
   Потенциальный покупатель никогда не заплатит за предприятие больше чем четырехкратная величина его среднегодовой прибыли до налогообложения Метод чистых активов Метод чистых активов может быть разновидностью метода накопления активов если за исходную
3. Метод откорректированных чистых активов, используемый при оценке предприятия затратным подходом
   Преимуществами данного метода являются его основание на достоверной информации только о реальных активах находящихся в собственности предприятия к тому же в условиях рынка недвижимости метод чистых активов обладает наиболее полной информационной базой К недостаткам данного варианта анализа можно отнести
4. Оценка стоимости бизнеса и использование ее результатов в целях повышения эффективности деятельности компании
   Чистые активы представляют собой всю сумму активов за вычетом заемных финансовых ресурсов Метод чистых активов является косвенным методом определения стоимости предприятия При использовании данного метода берутся данные
5. Оценка отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств
   В рамках оценочного законодательства метод чистых активов не имеет определения Однако последовательность применения этого метода нашла отражение в совместном
6. Актуализация методов оценки стоимости копании в концепции стоимостного управления
   К методам затратного подхода относятся метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании
7. «Мнимые» обязательства, учитываемые при исчислении чистых активов организации
   России 12.03.2003 № 4252 как наиболее упрощенный и легкий к использованию метод Чистые активы собственные средства это все активы организации за вычетом всех обязательств организации т
8. Стоимость фирмы
   Затратный подход включает в себя два метода Метод чистых активов - рыночная стоимость бизнеса определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех
9. Такой разный гудвилл: апробация различных методов оценки гудвила компании и интерпретация полученных результатов
   Стоимость чистых скорректированных активов необходимая для оценки гудвила несколькими из рассмотренных методов рассчитывалась по следующему алгоритму
10. Особенности стоимостной оценки кризисного предприятия
    Оценка стоимости играет немаловажную роль в арбитражном управлении на различных стадиях процедуры банкротства на стадии наблюдения временный управляющий с помощью оценки стоимости определяет рыночную стоимость предприятия на котором ему предстоит работать на стадии внешнего управления внешний управляющий для определения дальнейшего протекания процесса банкротства с помощью метода дисконтированных денежных потоков может просчитать в плане внешнего управления варианты развития предприятия в зависимости от суммы и условий инвестирования либо с помощью метода чистых активов показать реальную стоимость предприятия на стадии конкурсного производства конкурсный управляющий с помощью
11. Оценка фундаментальной стоимости бизнеса в системе финансового менеджмента: методические подходы и практические рекомендации
    Так как ликвидация данной компании в ближайшее время не планируется с точки зрения затратного подхода целесообразно использовать метод стоимости чистых активов Данный выбор обусловлен тем что выбранная компания обладает значительными материальными активами
12. Нематериальные активы и другие критерии при инвестировании в IT-проект
    Таким образом выбран показатель доли нематериальных активов в чистой прибыли Данный метод подразумевает что объект интеллектуальной собственности не принадлежит владельцу а
13. Оценка стоимости бизнеса
    Затратный подход основан на методе чистых активов и методе расчета ликвидационной стоимости 3. Сравнительный подход включает метод сделок метод
14. Формирование консолидированной финансовой отчетности в формате МСФО
    Практический эффект от этого метода в том что на каждую отчетную дату доля меньшинства определяется как доля чистых активов дочерней компании метод 2 требует чтобы доля меньшинства рассчитывалась по справедливой стоимости на
15. Целостный имущественный комплекс
    Оценка целостного имущественного комплекса осуществляется путем расчета стоимости чистых активов методом стоимости замещения на основе рыночной стоимости объектов-аналогов методом капитализации фактической или потенциальной
16. Анализ существующих методов оценки инвестиционной активности предприятия
    Показатели экономической эффективности реальных инвестиций можно отнести к структурно-индексному методу оценки инвестиционной активности предприятия 5 NPV - чистый дисконтированный доход РР - срок окупаемости
17. Методика составления консолидированного отчета о финансовом положении
    Нептун Чистые активы 170 000 НДУ методом пропорциональной оценки 170 000 30% 51 000 Выверка и
18. Анализ взаимосвязи чистой прибыли и чистого денежного потока
    В общем виде формулу для анализа движения денежных средств косвенным методом можно представить в следующем виде ΔДС ЧП Ам - ΔАбб Ам ΔПбб - ЧПотч... ЧПотч где ЧПотч - чистая прибыль отчетного года Ам - начисленная в отчетном году амортизация по основным средствам доходным... Ам - начисленная в отчетном году амортизация по основным средствам доходным вложениям в материальные ценности и нематериальным активам ΔАбб - прирост сумм статей актива бухгалтерского баланса страховщика кроме статьи Денежные средства ΔПбб
19. Учет неэкономических форм капитала в практике финансового менеджмента
    За их счет становится возможным не прибегая к каким-либо нестандартным методикам количественно оценивать влияние этих обычно считающихся неэкономическими неизмеримыми составляющих капитала на рыночную стоимость например используя метод скорректированных чистых активов а также учитывать их в процессе управления компанией на основе общепринятых
20. Проблемы оценки финансового положения виртуального предприятия
    С помощью авторегрессионной эконометрической модели могут быть получены прогнозные значения как непосредственно величины оборотного капитала размеров собственного оборотного капитала чистого оборотного капитала постоянного оборотного капитала и тому подобное абсолютных показателей так и доли оборотных средств в общей стоимости активов удельного веса оборотного капитала в общей стоимости пассивов доли собственного оборотного капитала в общей величине оборотных средств и так далее относительных показателей Метод определения величины чистого оборотного капитала на основе обоснования стратегии финансирования текущих активов предполагает расчет

Категорией, отражающей интерес собственника (инвестора) в компании, является собственный капитал. Традиционно информационной базой для определения стоимости собственного капитала - величины капитала собственников в компании, служит . В бухгалтерской отчетности собственный капитал организации по величине и составу отражается в 3-ем разделе «Капитал и резервы» бухгалтерского баланса.

Бухгалтерский баланс компании показывает , который находится под контролем организации и, в конечном счете, ее собственника.

Однако традиционный подход имеет свои недостатки, в идеале в отчете о финансовом положении организации должен быть реализован подход на основе активов к оценке стоимости собственного капитала организации (по ФСО №1 - затратный подход ), то есть отражена текущая стоимость замещения собственного капитала действующей компании.

Бухгалтерская величина собственного капитала должна быть близка к его рыночной величине (т.е. близка к рыночной стоимости собственного капитала по доходному подходу). Точное совпадение величин может быть лишь случайным, так как подобная балансовая стоимость имеет затратную базу, а рыночная стоимость основана в основном на будущих результатах таких затрат, перспективах организации. Существующее положение дел показывает, что за редким исключением рыночная величина стоимости собственного капитала существенно отличается от бухгалтерской стоимости. Более того, связь между этими величинами бывает настолько мала, что при оценке сравнительным подходом стоимостный мультипликатор цена/балансовая стоимость собственного капитала (P/BV) нередко является или вспомогательным, или вообще не принимается во внимание.

Он применяется когда есть возможность оценить стоимость замены объекта оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки (стоимость воспроизводства), либо имеет аналогичные полезные свойства (стоимость замещения). Если с течением времени или в процессе эксплуатации объекту оценки свойственно уменьшение стоимости (физический износ, функциональное или экономическое устаревание), то при применении затратного подхода такое уменьшение стоимости учитывается.

Отправной точкой анализа и реализации процедуры оценки в соответствии с затратным подходом является бухгалтерский баланс, составленный на базе стоимостных показателей. Так как основой отражения стоимости в бухгалтерском учете и далее в финансовой отчетности является принцип учета по первоначальной (исторической) стоимости, то это порождает конфликт между данным принципом учета и основным предназначением бухгалтерского баланса - отражением реального финансового положения организации. Бухгалтерский баланс, сформированный на основе исторических цен, не может адекватно отражать финансовое положение организации, кроме такой невероятной ситуации, при которой в экономике совершенно отсутствует инфляция, технологии остаются на том же уровне, ситуация в экономике и на рынке не меняется и т.п. В реальности такой бухгалтерский баланс может с определенными (иногда весьма существенными) оговорками адекватно отразить финансовое состояние лишь недавно созданной организации. И основными причинами этого является изменение во времени как номинальных, так и реальных цен на принадлежащие организации активы, недостатки в амортизационной и учетной политике и т.п.

Специалист при определении величины собственного капитала с использованием затратного подхода оперирует понятием рыночной или иной стоимости и пытается в своих оценках отстраниться от проблем, свойственных современному бухгалтерскому учету. Здесь следует отметить, что рыночная стоимость некоторых активов, определяемая на основе затратного подхода, довольно близка к балансовой. Это наиболее верно для оборотных активов, особенно для денежных средств, и менее относится, например, к дебиторской задолженности, запасам. Такие же активы, как недвижимость, оборудование и некоторые другие, очень редко соответствуют рыночной стоимости. Наибольшие проблемы возникают с учетом и отражением в отчетности нематериальных активов. Более того, следует обратить особенное внимание на тот факт, что стоимость создаваемых внутри организации нематериальных активов вообще не фиксируется в бухгалтерской отчетности. Справедливости ради следует признать, что и оценочная наука еще недостаточно хорошо отработала методологию оценки стоимости большинства таких нематериальных активов.

Итак, суть затратного подхода заключается в отражении в балансе рыночной (справедливой) стоимости всех активов, обязательств и собственного капитала организации. Техника применения затратного подхода сводится к пересчету (корректировке) статей бухгалтерского баланса на основе рыночных цен. Затратный подход позволяет определить стоимость активов, обязательств и собственного капитала организации.

Подход предполагает полный контроль над бизнесом и его ликвидностью на рынке капитала. В противном случае применяются соответствующие скидки с расчетной стоимости.

Базовая формула затратного подхода следующая:

СК = А - О

где, СК - стоимость собственного капитала; А - стоимость активов; О - стоимость обязательств.

Затратный подход оценки стоимости собственного капитала представлен двумя основными методами:

Метод чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Метод реализуется в затратном подходе для целей оценки рыночной стоимости предприятия как действующего имущественного комплекса (бизнеса).

Оценка здесь исходит исходя из принципа действующего предприятия, который предполагает, что предприятие является не просто набором активов, а действует в направлении достижения основных своих целей. Именно в этом случае компания является бизнесом.

В рамках данного метода анализируется, сколько собственных средств необходимо инвестировать собственнику для создания аналогичного объекта (действующего предприятия).

Метод чистых активов предполагает учет стоимости всех активов и обязательств организации и при оценке действующего предприятия в идеале должен представлять собой сумму затрат на создание предпринимателем оцениваемого бизнеса (принцип субституции).

В методе чистых активов реализуется попытка устранить недостатки, заложенные в современном бухгалтерском балансе и принципах учета, которые не позволяют непосредственным образом показать реальную стоимость принадлежащего собственнику и вложенного им в коммерческую организацию капитала.

Базируясь на принципе замещения, данный метод принимает во внимание амортизированную стоимость замещения (воспроизводства), т.е. речь здесь идет о соответствующей стоимости имущества с учетом его амортизации.

Под амортизацией в оценке понимается потеря ценности по совокупности ряда причин, которые объединяются в три группы:

1. Физический износ, под которым понимается потеря стоимости имущества в результате истечения его службы, ухудшения качества, поломок, ударов и пр.
2. Функциональное устаревание - снижение стоимости имущества по причине низкой производительности или несоответствия объекта иным требованиям при его сопоставлении с более производительным или менее дорогостоящим объектом замещения. Примерами функционального устаревания могут быть слишком высокие расходы на эксплуатацию объекта, избыточная/недостаточная мощность, дизайн, эргономичность и т.п.
3. Экономическое устаревание связано со снижением полезности имущества в результате факторов, не имеющих непосредственного отношения к объекту оценки.

Такими факторами могут являться законодательные ограничения, проблемы с доступностью сырья, наличием рабочей силы, изменение в худшую сторону ситуации на рынке, появление конкурирующих технологий и т.п.

Экономический износ (устаревание) предприятия как имущественного комплекса учитывается в последнюю очередь.

Процедура оценки стоимости собственного капитала методом чистых активов предусматривает следующую последовательность шагов:

1. Определение рыночной стоимости активов организации.
2. Определение рыночной стоимости обязательств организации.
3. Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств (расчет рыночной стоимости собственного капитала).

Определение стоимости активов в рамках метода чистых активов является наиболее трудоемкой частью процедуры и вызывает наибольшие методические трудности.

Источником основных ограничений в применении метода чистых активов является его нынешняя неспособность учитывать напрямую стоимость неидентифицируемых нематериальных активов, которые в значительном количестве случаев вносят существенный вклад в стоимость предприятия.

Сегодня в России на практике реализуются следующие подходы к оценке стоимости активов в рамках метода чистых активов:

1. Применение балансовой стоимости без корректировок.
2. Корректировка балансовой стоимости с применением различных индексов (инфляции, изменения валютных курсов).
3. Определение рыночной стоимости активов.
4. Определение рыночной стоимости активов при продолжающемся использовании.
5. Расчет стоимости на основе анализа ликвидности активов.
6. Определение стоимости, выбранной в соответствии с общепринятыми стандартами оценки и отвечающей специфическим требованиям и условиям заказчика такой оценки.

Как видим, в некоторых случаях имеет место существенное отступление от основных требований применения метода чистых активов для оценки рыночной стоимости как активов, так и собственного капитала организации. Здесь следует сказать, что в первых двух случаях имеет место так называемая экспресс-оценка, и ее результатам не придается большого значения. В последних двух случаях учитываются определенные потребности заказчика.

Таким образом, использование затратного подхода при оценке собственного капитала организации сопряжено с риском его существенной недооценки.

Принято считать, что проблему оценки всей совокупности неидентифицируемых нематериальных активов решает учитываемая в их составе деловая репутация (), возникшая в связи с приобретением предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части).

Метод ликвидационной стоимости оценки стоимости собственного капитала

Данный инструмент в отличие от метода чистых активов исходит из того, что оцениваемое предприятие подлежит ликвидации. В данном случае рассматриваются варианты ликвидации бизнеса и распродажи его активов. Соответственно этому оцениваемые активы и обязательства организации оцениваются с учетом сопутствующих ликвидации затрат на продажу имущества и погашение обязательств в определенные сроки. В зависимости от сроков и условий ликвидации организации различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.

Несмотря на то что метод ликвидационной стоимости оценки стоимости собственного капитала не основан на концепции действующей организации, он может быть использован при оценке так называемых избыточных активов. Данный вид активов характеризуется тем, что выгода от их реализации превышает выгоду от их функционирования в рамках оцениваемого предприятия.

Итак, мы видим, что базовым условием применения методов затратного подхода является предпосылка о том, планируется ли продолжение функционирования предприятия. Исходя из этого предположения и формируется в одном случае примерная величина, отражающая стоимость создания подобного предприятия, равная рыночной цене имущества плюс сопутствующие затраты на приобретение и введение в эксплуатацию имущества организации. Такая стоимость в теории оценки называется «рыночной стоимостью при продолжающемся использовании». В другом случае используется стоимость, равная рыночной цене имущества организации минус расходы по продаже и выведению его из эксплуатации - ликвидационная стоимость.

Различие между рыночной, ликвидационной и рыночной стоимостью по затратному подходу упрощенно можно продемонстрировать следующим образом.

Таблица 1. Взаимосвязь стоимостей собственного капитала

Поскольку действующей организации равна стоимости воспроизводства (замещения) активов минус стоимость обязательств, то в результате применения метода чистых активов определяется часть стоимости собственного капитала действующей организации, приходящаяся на контролируемые организацией идентифицируемые активы.

Величина ликвидационной стоимости собственного капитала, как правило, является наименьшей и отличается от стоимости собственного капитала, рассчитанной по рыночной стоимости активов в использовании на величину затрат, связанных с приобретением, введением в действие имущества, затрат, необходимых для реализации имущества и ликвидации организации. Ликвидационная стоимость собственного капитала представляет собой нижний предел его стоимости.

Основываясь на вышесказанном, можно утверждать, что показываемая в балансе величина собственного капитала не может являться показателем, отражающим остаточную величину части активов, на которую могут претендовать собственники при ликвидации организации, поскольку ситуация предполагает прекращение его деятельности и в данном случае величина собственного капитала должна определяться на базе ликвидационной стоимости. Лишь величина собственного капитала, определенная в ликвидационном балансе, способна показать минимальный размер имущества организации, гарантирующего интересы широкого круга ее инвесторов и кредиторов. По этой причине закрепляемые в нормативных правовых актах минимальные размеры собственного капитала организации не гарантируют ни инвесторам, ни кредиторам возврата предоставленного организации капитала даже в размере минимальной величины собственного капитала, поскольку рассчитаны на основе принципа действующей организации. Возникновение же ситуаций, при которых такие гарантии становятся необходимыми, связано с прекращением ее деятельности.

Поэтому, если уж создавать в рамках структуры отчетности о финансовом положении предусмотренный в ряде случаев резервный фонд, то наиболее полезным с информационно-аналитической точки зрения было бы создание резервов на прекращение деятельности (ликвидационного резервного фонда). Рассчитываемая с его помощью величина ликвидационной стоимости собственного капитала намного лучше информировала бы заинтересованных лиц об их рисках, связанных с сотрудничеством с данной организацией, и была бы хорошей характеристикой (самостоятельно или в составе финансовых коэффициентов) вероятности прекращения ее деятельности.

Следует также подчеркнуть, что все коэффициенты, в составе которых в той или иной мере присутствует величина собственного капитала, являются малополезными. Причина этого в неотражении в балансе неидентифицируемых , связанное с этим искаженное исчисление финансового результата, неучет в некоторых случаях внутренней прибыли и связанного с ней налогового вопроса.

Список литературы:

1. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. М.: «Российское общество оценщиков», 2003.
2. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. М.: РОО, 2009.
3. Оценка бизнеса. Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2009.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

5.2. описание метода чистых активов.

В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
* внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
* оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
* краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

* задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;
* резервы предстоящих расходов;
* прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой.

5.3. Расчёт стоимости.

По состоянию на 1 апреля 2004 года ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» имеет следующие ненулевые активы:
* основные средства;
* незавершенное строительство;
* отложенные налоговые активы;
* запасы;
* НДС;
* краткосрочная дебиторская задолженность;
* денежные средства (корректировке не подлежат);
* прочие оборотные активы;

Ненулевые пассивы ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» представлены:
* долгосрочные обязательства по кредитам и займам;
* отложенные налоговые обязательства;
* краткосрочные обязательства по кредитам и займам;
* кредиторская задолженность;
* резервы предстоящих расходов и платежей;

Специалисты не проводили корректировку таких статей активов и обязательств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» как отложенные налоговые активы и отложенные налоговые обязательства у предприятия, поскольку не проводили расчет бухгалтерской и налогооблагаемой прибыли компании за отчетный период, разница между которыми и формирует отложенные налоговые активы и обязательства (проведение подобной проверки фактически является аудиторской проверкой отчетности компании).

5.3.1. корректировка СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма 1) ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» остаточная стоимость основных средств на 01.04.2004 г. составляет 185 123 тыс. руб.

Корректировка стоимости объектов недвижимости представлена в Главе 1 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость объектов недвижимости (без учета НДС по ставке 18%) составляет 431 730 000 руб .

Корректировка стоимости движимых объектов основных средств общества представлена в Главе 2 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость движимых объектов основных средств составляет (без учета НДС по ставке 18%) 13 822 000 руб.
Итоговая стоимость: 445 552 тыс. руб.

5.3.2. корректировка стоимости незавершенного строительства

Согласно справке «Оборотно-сальдовой ведомости по счету 08.3. Затраты на строительство ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», а также разъяснениям, полученным от руководства предприятия, незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по реконструкции объектов недвижимости, расположенных на территории плодоовощного комплекса. Затраты были проведены в 2002 г. Поскольку затраты на разработку проектов по реконструкции зданий и сооружений, как правило, напрямую зависят от стоимости строительных работ по реконструкции данных объектов, специалисты оценщика приняли решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени «Ко-ИНВЕСТ».

Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле:

НСрын = НС2002 х К,

Где
НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий;
НС2002 - стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий по состоянию на конец 2002 г.;
К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2002 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2002 г. (К = К2/1,899 = 1,362);
К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 1 квартала 2004 г. и на дату проведения оценки (июль 2004 г.). Отношение коэффициентов пересчёта (по фактическим ценам на 01.01.2000 г.) на июль 2004 г. и март 2003 г. (К1 = 1,043);
К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли «Строительство» рассчитывался на дату оценки (середину июля 2004 г.) путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР на конец 1 кв. 2004 г. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2002 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 3 040,743 х 1,362 = 4 142 тыс. руб.
Итоговая стоимость: 4 142 тыс. руб.

5.3.3. корректировка стоимости ндс

Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (0,6%) в общей величине активов предприятия.
Итоговая стоимость: 1 207 тыс. руб.

5.3.4. корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов общества на 01.04.2004 г. Составляет 3 585 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», стоимость неликвидных запасов на 01.04.2004 г. Составляет 21 542 руб. На данную величину была скорректирована балансовая стоимость данного вида имущества предприятия.
Итоговая стоимость: 3 564 тыс. руб.

5.4.РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5.4.1 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод компании-аналога (рынка капитала)базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Метод сделок (продаж)является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций предприятий, в том числе - контрольными.

Метод отраслевых коэффициентовоснован на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В настоящем Отчёте был применён метод сделок, т.к. в качестве аналогов использовались пакеты акций, реализуемые не на биржевых торгах, а в результате специальных предложений. Применение метода отраслевых коэффициентов невозможно, т.к. в России фондовый рынок имеет короткую историю и пока не позволяет корректно рассчитать отраслевые коэффициенты.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия по сравнительному (рыночному) подходу основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой всех акций (капитализацией) и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Умножив величину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, с учётом различий в количестве акций, на которые разделены собственные капиталы аналогов и оцениваемого предприятия, получим стоимость акций оцениваемого предприятия.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа.

На первом этапеопределяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства. Кроме того, чтобы предприятие могло рассматриваться в качестве аналога, должна иметься информация о сделках с его акциями.

На втором этапесоставляется список «кандидатов». Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.

На третьем этапесоставляется окончательный список аналогов, позволяющий определить стоимость оцениваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами. Основные критерии отбора следующие.

Отраслевое сходство– список потенциально сопоставимых предприятий всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.

Размерявляется важнейшим критерием при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера предприятия включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д.

Перспективы роста– необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

* сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
* оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
* анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами – способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента– оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место предприятия на рынке.

5.4.2. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

1. Отбор потенциально сравнимых предприятий;
2. Проведение финансового анализа отобранных предприятий;
3. Составление окончательного перечня сопоставимых компаний на основе результатов финансового анализа;
4. Расчет капитализации сопоставимых компаний;
5. Расчет мультипликаторов и определение стоимости ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х».

5.4.3. ОТБОР СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В качестве объектов сравнения были использованы акции предприятий, основными видами деятельности которых являются оптовая и розничная продажа картофеля и плодоовощной продукции, а также сдача площадей в аренду. Источниками информации об условиях и ценах продаж послужили выпуски бюллетеня Российского фонда федерального имущества «Реформа» и «Информационного бюллетеня СГУП» за 2003-2004 гг., предшествующий дате проведения оценки, где публикуются предложения на продажу пакетов акций приватизируемых предприятий, а затем – результаты этой продажи.

Поскольку источник «Информационный бюллетень СГУП» не предоставляет информацию о финансовых результатах деятельности продаваемых предприятий (отсутствует Форма №2 бухгалтерского баланса), в целях соблюдения сопоставимости специалисты Оценщика проводили сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы № 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику «Информационный бюллетень СГУП» на аукцион был выставлен пакет именных обыкновенных акций, составляющий 75% минус 1 акция от уставного капитала ОАО «Альтуфьево», четырьмя лотами. Данные о начальной и итоговой цене лотов представлены в Таблице 23.

Таблица 23. Начальные и итоговые цены пакетов акций ОАО «Альтуфьево», выставленных на аукцион

Для дальнейших расчетов в качестве сравнимого пакета акций использовался пакет, составляющий 19% уставного капитала предприятия, а в качестве величины стоимости - среднее значение итоговых стоимостей пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала (3 944,5 тыс. руб.).

Общие данные сопоставимых предприятий показаны в Таблице 24.

Таблица 24. Общие данные по продажам сопоставимых предприятий.

Для дальнейшего отбора наиболее сопоставимых предприятий, специалистами оценщика принято решение провести их укрупненный финансовый анализ в целях сравнения некоторых показателей с показателями оцениваемого.

5.4.4. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Финансовый анализ сопоставимых предприятий в их сравнении с оцениваемым был проведён в более укрупнённом виде, чем финансовый анализ самого оцениваемого предприятия.

Анализ сопоставимости предприятий специалисты оценщика проводили в соответствии с критериями, представленными в Таблице 25.

Таблица 25. Критерии сопоставимости

Результаты расчетов показателей представлены в Таблице 26. Серым цветом выделены показатели сравнимых предприятий, не соответствующие указанным выше критериям сопоставимости.

Таблица 26. Отбор сопоставимых предприятий в соответствии с принятыми критериями сопоставимости.

Анализ предприятий в соответствии с критериями сопоставимости показал, что наиболее сопоставимыми компаниями являются ОАО «Алтуфьево» и ОАО «Перовское». Дальнейший расчет капитализации оцениваемого предприятия проводился на основании показателей данных компаний, а также стоимости пакетов акций этих компаний,.

5.4.5. РАСЧЕТ КАПИТАЛИЗАЦИИ СРАВНИМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

Расчет капитализации (стоимости 100% пакета акций) сравнимых предприятий осуществлялся пропорционально стоимости продаваемых пактов акций с учетом премии за контроль, поскольку пакеты акций сравнимых предприятий (в % от уставного капитала), предложенные к продаже, различны по величине: от 19% до 51% уставного капитала.

Премия за контрольный характер пакета введена в связи с тем, что стоимость пакета акций, составляющего 75% уставного капитала минус 1 акция, включает все права контроля. Очевидно, что пакет акций, составляющий 19% уставного капитала, рассчитанный пропорционально, не обладает правами контрольного пакета, поскольку является миноритарным (неконтрольным), в связи с чем возникает необходимость введения премии за контрольный характер пакета. Поскольку у специалистов оценщика отсутствовала информация относительно структуры собственности сравнимых предприятий, размер премии определялся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 года № 369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества». Согласно Правилам коэффициент контроля определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 27).

Таблица 27.

Расчет капитализации сравнимых компаний представлен в Таблице 28.

Таблица 28.

Как отмечено в Таблице 28, для оцениваемого пакета принят коэффициент контроля 0,9. Таким образом, капитализация, рассчитанная для ОАО «Алтуфьево» и для ОАО «Перовское», представляет собой стоимость 100% пакетов акций этих предприятий с учетом степени контроля, характерного для пакета акций оцениваемого предприятия, т.е. для пакета акций, составляющего 75% минус 1 акция.

5.4.6. ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

Заключительным этапом является расчет оценочных мультипликаторов, которые используются для определения оценочной стоимости.

Мультипликатор представляет собой отношение рыночной капитализации (цены компании) к различным показателям данной компании.

Основные мультипликаторы, использующиеся в оценочной практике:
* Капитализация / Годовая выручка;
* Капитализация / Прибыль до налогообложения;
* Капитализация / Чистая прибыль;
* Капитализация / Денежный поток до налогообложения;
* Капитализация / Денежный поток;
* Капитализация / Чистые активы;
* Капитализация / Собственный капитал

В связи с недостатком информации для расчета денежного потока сравнимых компаний, специалисты оценщика использовали следующие мультипликаторы: капитализация/балансовая стоимость чистых активов, капитализация/валюта баланса и капитализация /общая площадь зданий.

Выбор мультипликатора капитализация/ общая площадь зданий неслучаен: наиболее сравнимые предприятия имеют в собственности значительные имущественные комплексы, расположенные в г. Москве: общая площадь занимаемых зданий и сооружений ОАО «Алтуфьево» составляет 87 793,4 кв.м., ОАО «Перовское» - 86 017, кв.м. Общая площадь зданий оцениваемого ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» составляет 78 884 кв.м.

Результаты расчета мультипликаторов представлены в Таблице 29.

Таблица 29. Расчет мультипликаторов оцениваемой компании.

Для дальнейшего расчёта капитализации оцениваемого предприятия необходимо определить средние значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения. Анализ Таблицы 29 показывает, что значения мультипликаторов имеют большой разброс, в этой связи были рассчитаны среднегеометрические значения мультипликаторов предприятий – объектов сравнения.

Расчет выполнялся по формуле:

Таким образом, среднегеометрическое значение мультипликатора равно корню n-й степени из произведения n данных значений мультипликатора (a1, a2, …, an)

Результаты расчета представлены в Таблице 30.

Среднеегеометрическое значение мультипликатора * базовое значение соответствующего показателя оцениваемого предприятия

Таблица 30. Расчет капитализации оцениваемого предприятия.

В качестве итогового значения капитализации ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» принимается среднее значение.

Рыночная стоимость 100% ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», рассчитанная при использовании сравнительного подхода, составляет (округленно) 17 700 000 (семнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.

2 Метод стоимости чистых активов

Метод стоимости чистых активов является ведущим методом затратного подхода. Основная идея данного метода заключается в перестройке бухгалтерского баланса в экономический оценочный баланс. Эта процедура предполагает определение реальной рыночной стоимости каждой статьи актива баланса и обязательств. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании.

Метод чистых активов применяется в следующих случаях:

Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами;

У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль;

Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство;

Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры;

Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Применение методики определения стоимости чистых активов целесообразно при оценке действующей компании или в том случае, если компания обладает значительными материальными и финансовыми активами.

Проведение оценки с помощью этой методики основывается на анализе финансовой отчетности, а именно, бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах, отчета о движении денежных средств и др. Финансовая отчетность является индикатором состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости. При этом в рамках метода стоимости чистых активов отдельные объекты (здания, машины, оборудование, нематериальные активы и долгосрочные финансовые вложения) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Расчет методом стоимости чистых активов включает в себя несколько этапов:

переоценивается рыночная стоимость недвижимого имущества;

переоценивается рыночная стоимость машин и оборудования;

рассчитывается стоимость нематериальных активов;

оценивается рыночная стоимость финансовых вложений (как долгосрочных, так и краткосрочных);

товарно-материальные запасы переоцениваются в текущую стоимость;

оцениваются расходы будущих периодов;

оценивает дебиторская задолженность;

обязательства предприятия переоцениваются в текущую стоимость;

определятся стоимость собственного капитала путем вычитания из суммы рассчитанных рыночных стоимостей активов текущей стоимости всех обязательств.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и неденежное имущество фирмы, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

Внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, кроме балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров;

Запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у компании на конец года оценочных резервов по сомнительны долгам и под обесценение ценных бумаг показатели статей, в связи с которыми они созданы, показываются в расчете с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства фирмы. В их состав включаются следующие статьи:

Статья четвертого раздела бухгалтерского баланса - целевые финансирования и поступления;

Статьи пятого раздела баланса - долгосрочные и краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам, расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям «доходы будущих периодов» и «Фонды потребления». При расчете по методу чистых активов не учитываются перспективы развития компания, что в данном случае существенно искажает реальную стоимость компании.

Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках затратного подхода.

При проведении оценки недвижимости затратный подход исходит из принципа замещения, смысл которого заключается в том, что потенциальный инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

Используя технические характеристики объектов и справочную информацию оценщик рассчитывает затраты на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания.

Стоимость недвижимости рассчитывается следующими способами:

- метод количественного анализа - составление смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет;

- поэлементный способ - менее трудоемкая модификация количественного метода, основанная на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.);

- метод сравнительной единицы - для оцениваемого актива подбирают объект–аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта–аналога (1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого актива. Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости;

- индексный способ - определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Во всех указанных методах определяется накопленный износ.
Износ может быть физическим, функциональным, моральным.

Физический износ - это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст недвижимости и ее состояние.

Функциональный износ представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции какой-либо недвижимости.

Экономический износ определяется как снижение функциональной пригодности недвижимости вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Функциональный и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.

При оценке машин и оборудования оценщик ориентируется на аналогичные объекты на рынке путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Значения износа определяются по характеристикам фактического состояния.

Нематериальные активы оцениваются обычно по затратам, которые необходимо совершить для того, чтобы получить их аналог. Допустим, лицензия на право заниматься определенной деятельностью оценивается как время, необходимое на ее получение, и средства, которые необходимо на это затратить. Если лицензии на занятие данным видом бизнеса уже выданы (например, исчерпаны квоты на лов рыбы или лицензия на данные радиочастоты уже кому-то принадлежит), то стоимость лицензии многократно увеличивается.

Не следует забывать, что стоимость покупки готового бизнеса, это не столько стоимость товарных запасов и оборудования. Покупая готовый бизнес, покупатель всегда платит дополнительно за опыт, знания и навыки предыдущего владельца, за репутацию бизнеса, которой он смог достигнуть, за положение предприятия на рынке.

Сумма этих "дополнительных платежей" носит общее название «good will» - престиж, деловая репутация, контакты, клиенты и кадры бизнеса, как его активы, которые могут быть оценены и занесены на специальный счет, или иными словами, стоимость бизнеса сверх его балансовых активов.

Оценка производственных запасов производится по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Долговые обязательства в полном объеме переводятся в текущую стоимость исходя из сроков их погашения. В качестве ставки дисконтирования используются модель средневзвешенной стоимости капитала.

Определяется рыночная стоимость предприятия путем вычитания из рыночной стоимости активов текущую стоимость обязательств.

Для оценки дебиторской задолженности требуется провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс. Дебиторская задолжность предприятия в соответствии с ПБУ 9/99 "Доходы организации" п. 12 признается в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:

Предприятие имеет право на получение денежных средств, вытекающее из конкретного договора;

Сумма денежной выручки может быть определена;

Имеется уверенность в том, что в результате данной операции произойдет увеличение экономических выгод предприятия;

Право собственности перешло от предприятия к покупателю или работа принята заказчиком;

Расходы, которые произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При изучении предприятий должников необходимо уточнить их организационно-правовую форму и наличие хозяйственной деятельности на дату оценки. Информация собирается на основании запросов руководства предприятий-должников в налоговой инспекции и органах государственной статистики.

Основными источниками информации для оценки дебиторской задолжности являются:

Документы, подтверждающие возникновение дебиторской задолжности: первичная учетная документация по товарной части сделки - накладные, счета фактуры, акты отпущенной продукции; первичная учетная документация по денежной части сделки - банковские и кассовые документы. С точки зрения первичного документооборота дебиторская задолжность представляет разницу между товарным и денежными частями сделки;

Сводный учетный документ "Акт сверки расчетов". Основное назначение данного акта - подтверждение правильности расчетов, осуществляемых между сторонами договора. При отказе должника выверить задолжность или при возникновении разногласий отношение между сторонами регулируются в судебном порядке;

Данные предприятия-кредитора: основными источниками информации о дебиторской задолжности в системе бухгалтерского учета кредитора являются бухгалтерский баланс и счета аналитического учета. В разделе баланса "Оборотные активы" по группе статей "дебиторская задолжность" приводятся данные по суммам дебиторской задолжности с подразделением на краткосрочную и долгосрочную. Если возникают противоречивые сведения о величине дебиторской задолжности, то оценщик обращается к счетам аналитического учета. Аналитический учет ведется отдельно по каждому должнику на следующих счетах №60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", Авансы выданные; №62 "расчеты с покупателями и заказчиками"; №71 "Расчеты с подотчетными лицами"; №75 "Расчеты с учредителями"; №76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

Судебные решения, определяющие размер долга к уплате должником.

В соответствии со сложившейся практикой к оценки принимается дебиторская задолжность подтвержденная актами сверки расчетов. Если имеется вступившее в силу решение суда, то размер задолжности, принимаемой к оценке, определяется в соответствии с данным решением.

Денежные средства не подлежат переоценке.

Метод стоимости чистых активов имеет свои недостатки и преимущества.

Недостатком является то, что метод чистых активов не учитывает эффективность работы предприятия и перспективы его развития и рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения на аналогичные предприятия.

Одним из преимуществ является то, что метод основан на достоверной информации о реальных активах, которые находятся в собственности предприятия, что устраняет абстрактность, присущую другим методам оценки, а также что в условиях формирования рынка недвижимости данный метод имеет самую полную информационную базу. Кроме того данный метод использует традиционные для российской экономики затратные методы оценки.

Заключение

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя, и это делает возможным определение стоимости бизнеса как особого товара. На величину стоимости бизнеса влияют многочисленные факторы. Они вклю-чают мотивации покупателей и продавцов, производительность бизнеса, состояние окружающей финансово-экономической среды. Кроме того, на стоимости бизнеса отражаются физические, финансово-экономические, со-циальные и политико-правовые факторы.

Особенностью метода стоимости чистых активов является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости. Этот метод предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолжности. Данный метод расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется при определении стоимости чистых активов акционерных обществ.

Список использованных источников

Есипов В.Е., Маховикова Т.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса – 2-е изд., Учебное пособие. М.:ПИТЕР, 20063 – 464 с.

Касьяненко Т.Г. Оценка бизнеса. Учебник. М.:Феникс, 2009.– 626 с.

Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление.-3-е изд., перераб. и доп./Пер.с англ. – М.:ЗАО «Олимп-Бизнес», 2005. – 576 с.: ил.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – 544 с.

Родин А.Ю., Косорукова И.В. Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы. Книга 1. М.:Маркет ДС,2008.–256с.

Управление стоимостью: Оценочные технологии в управлении предприятием: Учеб. пособие по специальности «Финансы и кредит» / В.В. Криворотов, О.В. Мезенцева. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. -111 с.

При затратном (имущественном) подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек.

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном имущественном подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Преимущества затратного подхода:

– При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

– Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

– обоснование необходимости обновления действующего объекта;

– оценка зданий специального назначения;

– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

– анализ эффективности использования земли;

– решение задач страхования объекта;

– решение задач налогообложения;

– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

– 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

– 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

– 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

– 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

– 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

– 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

– 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив не должен стоить больше затрат на замещение его основных частей.

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Расчет методом чистых активов включает несколько этапов:

1) определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия;

2) оценивается рыночная стоимость машин и оборудования;

3) рассчитывается стоимость нематериальных активов;

4) оценивается рыночная стоимость финансовых вложений (как срочных, так и краткосрочных);

5) товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6) оцениваются расходы будущих периодов;

7) оценивается дебиторская задолженность;

8) обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9) определяется стоимость собственного капитала путем вычитания обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости обязательств.

Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем, т.е.:

· Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами.

· У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.

· Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.

· Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.

· Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода.

Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: бухгалтерский баланс; отчет о финансовых результатах; отчет о движении денежных средств; приложения к ним и расшифровки. Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку, цель которой - приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов - долговые обязательства.

Преимущества и недостатки метода чистых активов

Преимущества: 1) метод основан на достоверной информации о реальных активах, которые находятся в собственности предприятия, что устраняет абстрактность, присущую другим методам оценки. 2) В условиях формирования рынка недвижимости данный метод имеет самую полную информационную базу, а также использует традиционные для российской экономики затратные методы оценки.

Недостатки: 1) Метод чистых активов не учитывает эффективность работы предприятия и перспективы его развития. 2) Метод не учитывает рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения на аналогичные предприятия.

Метод ликвидационной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов: 1. определяется последний балансовый отчет. 2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов. 3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия. 6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода. 7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами. Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродажи его активов.

Процедура оценки ликвидационной стоимости предприятия:

· Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;

· Расчет текущей стоимости активов предприятия;

· Определение величины долговых обязательств предприятия;

· Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости производиться на основании следующей формулы: V = Vактивов+CF-Cost-Q , где Vактивов - текущая стоимости активов предприятия, CF прибыль (убытки) ликвидационного периода, Cost - стоимость затрат на ликвидацию, Q - стоимость долговых обязательств предприятия.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в следующих случаях:

Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеютсяобоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем. При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.

При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.

В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.

Чистая выручка, получаемая после ликвидации активов предприятия и выплат его задолженности, приводится к текущей стоимости.

Кроме того, при ликвидации (продаже) активов предприятие платит комиссионные посредникам, несет расходы на демонтаж, а также вынуждено снижать цену ниже рыночной для обеспечения ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия (в т.ч. на содержание управленческого персонала), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть дисконтированы.